지역별 뉴스를 확인하세요.

[에이전트 노트] LA카운티·한인타운 부동산 결산

올해초만 해도 지속적인 금리 인상의 영향으로 부동산시장이 크게 영향을 받아 모기지 금리는 치솟고 주택 가격은 크게 하락할 것으로 예상하였지만 실상은 예상과 달랐다. 금리 인상으로 모기지 금리는 인상할 것으론 예상했지만 실상은 예상 인상폭보다 너무나 높았고 인상속도도 엄청 빠르게 진행되어 30년 고정 모기지 금리는 이미 10월 들어 8%대까지 치솟았다. 금리 인상의 영향으로 주택 가격도 크게 하락할 것으로 예상했으나 실상은 하락은커녕 오히려 주택 가격이 인상되었고 특히 캘리포니아 지역은 이미 높아진 주택 가격임에도 불구하고 지역에 따라 다소 차이는 있으나 2%에서 높게는 5% 이상까지 상승한 곳도 있다. 높은 모기지 이자율에 시장에 나오는 주택마저 턱없이 부족해서 주택 가격은 계속 상승세에 있고 주택을 사려는 바이어들은 이중고를 겪으며 주택 구입을 포기하면서 미국 전체 주택시장이 이 같은 한파에 주택 거래는 계속 위축되고 있다. 그렇다면 올해 LA카운티와 LA한인 타운의 부동산 매매는 얼마나 감소했는지를 조사해 보았다. 분석 자료는 MLS (Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와 LA 한인타운(6개 ZIP Cord 90004,90005,90006,90010,90019,90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 올해 11월 말까지의 매매 건수를 비교해서 조사했다. 먼저 LA카운티 전체 주거용 부동산 매물(싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 4만 4908건이 완료되어 지난해 같은 기간의 매매 건수인 6만 781건에 비해 27% 나 하락한 것으로 나타났다. 또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8440개로 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.1개월 치에 해당하는 양으로 올해 전반기에 유지하던 1.7개월 치보다는 조금 늘어나기는 했으나 매물 부족 상황은 여전히 심한 것으로 나타났다. 그리고 LA 한인타운의 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 467건이 매매됐으며 지난해 같은 기간의 매매 건수인 781건에 비해 무려 40%나 급감한 것으로 LA카운티 평균치보다도 1.5배 이상 감소한 것으로 조사됐다. 또한 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 165개로 올해 전반기까지 유지되던 140개에 비하면 약간 증가한 수치이기는 하나 여전히 매물 부족은 심각한 것으로 보인다. 그리고 2유닛 이상 인컴 매물의 경우 LA카운티 올해 매매 건수는 4432건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수 6577건에 비해 33% 급감했으며, LA한인타운의 올해 11월 말까지 거래 건수는 고작 176건으로 지난해 같은 기간의 매매 건수인 346건이 완전히 반 토막 나며 크게 위축된 것으로 조사됐다. 그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 2313개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 5.7개월 치로 거주용 부동산에 비해 크게 여유 있게 유지되고 있고, LA 한인타운은 187개로 올해 7월에 유지했던 163개 보다 크게 증가한 것으로 상업용 부동산이 금리 인상의 영향으로 당분간 회복세를 찾기는 어려울 것으로 예상한다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철/WIN Realty& Properties에이전트 노트 la카운티 한인타운 부동산 매매 부동산 매물 주거용 부동산

2023-12-05

[상법] 에스크로 중 부동산 파손 시 권리와 의무

부동산 매매 중 에스크로 과정에서 매매 부동산에 정부의 수용이 발생하거나 건물에서 화재가 발생하여 건물이 전소 되었을 경우 바이어와 셀러 간에 의무와 권리는 복잡한 법률 다툼이 생길 수 있다. 가주 민사법 1662조에 의하면 부동산의 소유나 명의가 이전되기 전 부동산의 일부나 전체가 바이어의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의해 강제 수용이 되었을 경우, 셀러는 바이어에게 계약 준수를 강요할 수 있는 권리가 없으며 바이어는 매매계약서에 대한 책임이 없을 뿐 아니라 이미 지불한 매입금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다. 반면에 부동산의 소유나 명의가 이전된 후 부동산의 일부나 전체가 셀러의 실수가 아닌 이유로 파손되거나 정부에 의한 강제수용이 되었을 경우 바이어는 매매계약서에 의하여 계약을 준수해야 한다. 따라서 부동산의 명의나 소유권이 바이어에게 이미 이전된 상태에서 화재나 자연재해로 인하여 부동산이 파손되었을 경우에는 바이어는 매매계약서에 따른 책임을 끝까지 완수해야한다. 부동산 구매 잔금이 남아있다면 바이어는 구매 잔금을 셀러에게 지불해야 한다. 종종 에스크로가 완결되기 전 바이어가 부동산이나 비즈니스의 소유권을 행사하는 경우가 있다. 명의 이전이 완결되지 않은 상태이지만 소유권을 행사하기 시작하면, 부동산이 화재나 자연재해로 인하여 파손될 경우 파손된 부동산을 구매해야하는 상황이 올 수 있다. 따라서 에스크로가 완결되기 전 소유권을 행사하는 데는 예상치 않은 책임 전가가 발생할 수 있으므로 신중하게 행동해야 한다. 에스크로가 종료되기 전에는 부동산이나 사업체의 소유권을 행사하는 것은 법적으로 많은 복잡한 문제를 발생시키기 때문에 피하는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 미리 소유권을 행사해야 할 경우에는 계약서에서 이러한 책임손실 문제에 대한 규정을 정확하게 정해야 한다. 또한 부동산의 파손 규모에 따라서 매매를 완결할 것인가에 대한 것을 매매 계약서에서 명시할 수 있다. 예를 들어 화재에 따를 부동산의 피해 금액이 일정 금액 이하일 경우에 보험금의 권리를 바이어에게 양도하는 조건을 계약서에 명시할 수 있다. 이럴 경우 바이어는 부동산의 매매를 완결하고 대신 보험금에 대한 권리를 양도받는다. 에스크로 기간 부동산에 손실이 났을 경우, 보험에 대한 처리에 관한 것도 매매계약서에 명시해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 마찬가지로 계약서 안에서 부동산 손실이 발생했을 경우, 보험금에 대한 소유가 누구에게 있는지를 규정한 조항을 확인해야 한다. 계약서마다 손실에 대한 보험금 처리가 다르게 규정되어 있으므로 주의해야 한다. 정부 수용이 결정될 경우에도 전체 또는 일부 수용에 따라서 매매 완결에 대한 의무를 달리 규정할 수 있다. 결국 에스크로가 완결되기 전까지는 명의 이전이 되지 않는 것이므로 에크스로 진행 과정에서 생길 수 있는 사고를 대비한 계약 규정을 자세히 규정해야 한다. ▶문의: (213)487-2371 이승호/ 변호사 Lee & Oh상법 에스크로 부동산 부동산 파손 부동산 매매 매매 부동산

2023-10-15

[부동산 투자] 부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁

부동산 거래에서 많은 분이 걱정하는 것이 ‘내가 구매하는 부동산에 어떠한 문제가 있지는 않을까?’라는 고민일 것입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법으로 타이틀 인슈어런스(Title Insurance)라는 제도가 운용되고 있지만 몇몇 문제는 그럼에도 주의가 필요합니다. 가장 흔하고 많이 접하는 문제는 건물의 실제 면적과 등기된 면적이 다른 경우입니다. 건물의 면적이 다르게 등록된 이유는 대부분 전 소유주 또는 등기 사무소의 실수로 실제 건물 면적과 다르게 기록되는 것이 대부분입니다. 이러한 문제를 가장 확실하게 해결하는 방법은 시청 또는 카운티 사무실에 직접 방문해서 관련 부서의 서류를 확인하는 것입니다. 오래된 건물이나 불법 증축이 의심될 경우 위에 말씀드린 절차를 꼭 수행하시는 것이 좋습니다. 건물의 면적을 등록하는 방법은 퍼밋을 확인하고 이를 바탕으로 카운티 등기소에 신고하는 것으로 이루어집니다. 이때 건물주 또는 직원의 실수가 나올 수 있기 때문에 관련 서류를 처음부터 꼼꼼히 확인하는 것이 이러한 문제를 예방하는 가장 확실한 방법이라 할 수 있습니다. 지역권(Easement) 관련 문제도 종종 접할 수 있는 대표적인 부동산 소유권 분쟁이라 할 수 있습니다. 지역권은 부동산 소유권의 일부를 공동으로 사용할 수 있도록 소유주들의 합의로 이루어지는 것을 뜻합니다. 예를 들어 건물과 건물 사이의 공간을 공동으로 자동차가 주차를 위해 왕래할 수 있는 것에 대해 해당 건물주들의 합의를 증서에 명시 하는 것으로 서로의 합의를 보장하는 것입니다. 하지만 문서화되어 있지 않고 오랜 시간 서로 간의 암묵적인 합의로 이루어지다가 소유주가 바뀌는 경우, 분쟁의 소지가 생길 수도 있습니다. 이는 생각보다 여러 가지 다양한 방법과 형태를 나타낼 수 있으므로 부동산 매매 시 주의 깊게 살펴보아야 할 대상입니다. 상업용 부동산의 경우 토지 오염에 관한 분쟁도 심심찮게 나 올 수 있는 문제입니다. 사업용 부동산의 매매 절차에 토지오염에 관한 조사를 은행에서 필수로 요구하기 때문에 매번 소유권이 바뀔 때마다 새롭게 조사를 합니다. 이때 문제가 발견되면 그 이전의 소유주 또한 공동의 책임이 요구되기 때문에 좀 더 주의 깊게 살펴서 매매를 결정하여야 합니다. 부동산 매매 절차가 끝난 후 갑자기 부동산에 담보 문제가 발생하는 것도 주의를 필요로 하는문제입니다. 전 주인의 채무 문제가 매매 이후에 발생하는 것은 대부분 타이틀 인슈어런스에서 보호받을 수 있는 문제이지만 세금이나 기타 정부와 관련된 채무문제는 해결하는 데 좀 더 복잡할 수 있으므로 경매나 은행 차압 매물을 살 경우 좀 더 세심한 주의를 기울여야 합니다. 이 외에도 여러 소유권 분쟁이 있을 수 있습니다. 불법 상속, 자격이 안 되는 셀러의 소유권 이전문제, 이혼 소송 중 불법적인 소유권 이전 문제 등입니다. 이러한 대부분의 문제는 타이틀 인슈어런스를 통해 보상받을 수 있지만,가장 빠르고 확실한 방법은 문제가 일어나기 전에 거래 시 모든 문제를 꼼꼼히 따지고 확인하는 것이 무엇보다 중요하겠습니다. ▶문의:(213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 거래 부동산 거래 부동산 소유권 부동산 매매

2023-08-16

LA 부동산 다 합하면 1조9970억 달러어치

2022년 부동산 매매 가격이 강세를 보이면서 LA카운티 공시지가도 2조 달러에 육박하는 등 역대 최고치를 기록했다. LA카운티 재산세 산정국이 27일 발표한 ‘2023년 연례 보고서’에 따르면, LA카운티의 공시지가 합계액은 전년보다 5.91% 상승한 1조9970억 달러를 기록했다. 이는 2조 달러에서 30억 달러가 부족한 수치다. 공시지가는 재산세 부과 기준으로 사용된다. 부동산 공시지가 상승으로 LA카운티 재산세 수입도 200억 달러에 이를 전망이다. 작년 LA카운티 과세 평가 대상 부동산은 239만1198채였다. 이중 단독주택이 전체의 79%인 189만2564채로 집계됐다. 아파트를 포함한 임대수익용 주택과 창고, 오피스와 같은 상업 및 산업용 부동산이 나머지 10%를 차지했다. LA시의 2023년 공시지가는 전년보다 453억 달러(5.9%) 증가해 약 7744억 달러를 기록했다. 산정국 측은 “부동산 가치가 13년 연속 올랐다. 작년 부동산 시장은 2021년만 못했지만, 거래 가격은 강세였다”며 공시지가 상승 이유를 밝혔다. 진성철 기자부동산 달러 부동산 공시지가 산업용 부동산 부동산 매매

2023-07-28

[부동산 이야기] 부동산 매매의 계약과정

마켓에 나오자마자 팔리던 주택들이 쉽게 팔리지를 않는다. 모기지 이자율이 높은 폭으로 오르면서 바이어의 구매력이 크게 떨어지고 경기 침체에 대한 우려로 주택 구매를 멈추고 관망하는 예비 바이어들도 많아졌기 때문이다. 지금은 투자 목적으로는 적절하지 않으나, 장기 거주할 경우에는 주택 구매를 멈출 필요는 없다. 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다. 부동산을 사려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게, 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음, 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고, 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며, 에스크로 기간에 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반듯이 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의된 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다. 오퍼는 매매계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 같이 포함한 상당한 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매계약 후 에스크로를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우이거나, 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면, 셀러나 바이어 중 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 상충하기도 하고, 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의된 후에 개인적인 사정이 생기거나 무책임하게 마음이 변하여 더는 계약을 진행하기를 원치 않는 경우도 생긴다. 그러나 안타깝지만 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 되기 때문이다. 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁으로 이어지기도 한다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간 중 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 계약과정 부동산 매매 부동산 이야기 투자용 부동산

2023-07-12

뉴저지주 홍수정보공개의무화 법 시행

앞으로 뉴저지주에서 부동산을 매매 또는 임대할 때 반드시 홍수 발생 이력과 홍수가 날 수 있는 위험 등에 대한 정보를 자세하게 공개해야 한다. 필 머피 주지사는 지난주 앞으로 주택·건물 등 부동산을 팔거나, 임대하려는 부동산 소유주들은 매매 과정에서 필요한 서류에 해당 부동산이 과거 홍수 피해를 입었는지, 홍수 예상 지역에 위치하고 있어 홍수 피해를 당할 가능성이 있는지 등을 의무적으로 명기하도록 하는 홍수정보공개의무화 법(S3110/A4783)에 서명했다. 이 법이 시행되면 부동산 소유주는 주택·아파트·사무실 등을 임대할 때 세입자에게 연방정부가 제공하는 전국홍수보험프로그램(National Flood Insurance Program)에 가입해 피해가 났을 때 보상을 받을 수 있다는 내용도 설명해야 한다. 뉴저지주가 이처럼 부동산 매매와 임대 시 홍수 관련 정보 공개를 의무화한 것은 지구온난화와 해수면 상승으로 홍수가 많아지고, 예상 피해지역이 넓어지고 있지만 부동산 매매와 임대 시 이러한 정보가 제대로 공개되지 않아 매입자와 세입자가 예기치 못한 피해를 당할 수 있어 이를 막기 위한 것이다. 이와 함께 머피 주지사는 최근 뉴저지주 곳곳에서 피해가 늘고 있는 자동차 절도를 막기 위한 4개 법안(패키지)도 함께 서명했다. 이번에 발효된 자동차절도방지법은 ▶차량 절도범에 대한 처벌을 대폭 강화하고 ▶대규모 도난 차량 매매 조직에 대한 수사를 확대하고 ▶주요 중고부품의 매매 과정을 투명화하는 등의 내용을 담고 있다. 또 머피 주지사는 주의회를 통과한 공립학교 교사 및 교직원의 병가 사용을 대폭 확대하는 병가사용확대법(A-5060/S-3440)도 서명 발효시켰다. 이에 따라 앞으로는 교사 및 교직원들은 ▶직계 가족의 질병과 치료 지원 ▶직계 가족의 사망 ▶자녀의 학교 회의 또는 행사 ▶가정폭력 또는 성폭력 발생 등 다양한 경우에도 최대 10일까지 병가를 사용할 수 있다. 박종원 기자 park.jongwon@koreadailyny.com홍수정보공개의무화 뉴저지주 뉴저지주 홍수정보공개의무화 최근 뉴저지주 부동산 매매

2023-07-10

[부동산 가이드] 챗GPT와 부동산

요즘 챗GPT라는 용어가 여러 매체를 통해 많이 회자하고 있다. 작년 12월 초에 ‘오픈 AI’라는 회사가 테스트 버전으로 출시하자마자 1주일 만에 사용자가 100만 명 이상 돌파해 주목을 받고 있다. 챗GPT는 일종의 ‘대화형 인공 지능 챗봇’이다. 즉 딥 러닝 프로그램을 통해 미리 학습한 정보를 ‘챗’ 즉 대화를 통해 인간이 할 수 있는 지적인 능력을 발휘하는 챗봇이다. 오히려 인간보다 더 뛰어난 지성을 갖고서 시를 만든다든가 계산하기 어려운 수학 문제를 푼다든가 일반인이 접근하기 어려운 전문 지식을 제공하는 능력을 갖추고 있다. 이 인공지능 챗봇이 사람들이 했던 일들을 앞으로 대신한다고 한다. 월스트리트저널에 따르면 회계사, 수학자, 통역사, 작가, 홍보 및 마케팅 관련 직군 등이 이 챗봇 기술 때문에 사라질 직업이라고 한다. 그리고 약 80%의 직업군이 이 인공지능 기술로 지대한 영향을 받을 것이라 예측된다. 부동산과 관련된 여러 직종들, 가령 부동산 에이전트, 융자, 타이틀 회사 등이 영향을 받고 있다. 부동산 에이전트가 제공하는 서비스도 챗GPT에 대체될 수도 있다는 소식도 들린다. 하지만 부동산 매매에 대한 정보나 절차에 대한 정보들을 줄 수는 있지만, 부동산 관련 매매에 대한 결정과 발생할 수 있는 시나리오와 문제에 대한 해결 및 대처에 대해서는 정확한 판단과 조언에 한계가 있기에 부동산 에이전트 직군들은 AI로 대체할 수 없다는 주장도 있다. 한편 부동산 관련 종사자들은 오히려 이 챗GPT의 도움으로 자신들의 일을 더 효과적으로 할 수 있다는 긍정적인 이야기가 들린다. 가령 챗GPT의 도움으로 내가 사는 지역의 마케팅을 잘 할 수 있기 위해 새로운 셀러와 바이어를 효과적으로 찾고 손님으로 만들 수 있다. 또는 내가 팔아야 할 매물들을 좋은 가격에 팔기 위해 장점들을 잘 묘사를 해야 하는데 챗GPT가 이를 대신해서 작성해 줄 수 있고 그 내용을 효과적으로 SNS나 블로그에 올릴 수 있다. 즉 내 비서 또는 비즈니스의 도우미 역할을 해 줄 수도 있다. 하지만 챗GPT 개발이 아직 초기 단계여서 그런지 많은 오류와 실수가 있다. 뿐만 아니라 예상치 못한 부작용들이 있다. 그래서 셀러와 바이어들이 챗GPT를 하나의 정보나 가이드로 간주해야 하지, 맹신하거나 전적으로 의지해서는 안 된다. 잘못된 판단을 할 수 있다. 대표적인 이슈로는 챗GPT가 사생활 및 개인 비밀 정보 누출 사건들이 생길 수 있다. 또는 이 정보들로 인해 안보문제나 범죄로 비화할 수도 있다. 너무 빠르게 개발되고 성장하다 보니 이런 문제에 대한 사전 준비가 부족한 것이 사실이다. 또한 미리 학습한 내용이 인간들의 편견이나 편협한 사상들로 채워진 챗GPT가 사회 문제가 될 수도 있고 잘못된 답을 내놓을 수도 있다. 특히 청소년들의 학습에 이 챗GPT를 사용하게 되면 자신의 실력이 아닌 챗GPT의 능력이 되어 근본적인 사회문제가 되고 있다. 너무 빠르게 발달해서 강력해진 챗GPT가 부동산 뿐만 아니라 모든 우리의 삶에 급격하고 대대적으로 영향을 미치고 있다. 편한 점도 있지만 많은 부작용이 많을 것으로 예상하여 속도 조절과 함께 이를 일정하게 제한이나 보완하는 제도가 마련되어야 할 것이다. ▶문의:(818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장부동산 가이드 부동산 리스팅 부동산 에이전트 부동산 매매 부동산 관련

2023-06-21

[부동산 투자] 주거용과 투자용 부동산의 양도소득세

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세다. 이는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당이 된다. 2년을 연속으로 거주하진 않아도 된다. 예를 들면 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당하며 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제 가능하며 따로 세금보고를 하면 각각 25만 달러까지 받을 수 있다. 예를 들어 보자. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구매 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았을 경우 최고 50만 달러까지 공제받을 수 있다. 그러므로 5년 전 60만 달러에 사서 100만 달러에 팔았다면 이 부부는 40만 달러의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 1031교환(Exchange)인데 이는 양도소득세를 연기시키는 것이다. 국세청(IRS)에서 제공하는 가이드라인에 따르면 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고, 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있으며 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어 만약 융자가 100만 달러가 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환을 할 경우 융자 100만 달러를 갚고 나면 200만 달러가 남게 된다. 여기서 남은 200만 달러가 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만 달러로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단일 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다. ▶문의: (310) 227-0066 케네스 정 / 드림부동산대표부동산 투자 양도소득세 주거용 투자용 부동산 주거용 부동산 부동산 매매

2023-06-21

[부동산 가이드] 상속법에 관한 부동산

부동산 직업은 팔방미인이 되어야 한다. 부동산을 사고파는 것뿐만 아니라 세금 문제나 상속 등에 관한 여러 가지 질문을 받기 때문이다. 부동산 에이전트가 이와 관련 해당 분야의 전문가처럼 상담할 수는 없지만 간단하게 몇 가지를 정리해 보도록 하자. 하나, 증여와 상속은 다른 의미이다. 증여는 살아있을 때 타인에게 재산을 양도하는 경우이고, 상속은 돌아가신 분의 재산을 가족 등이나 타인이 돌려받는 것을 의미한다. 예를 들어 살아있는 어머니가 부동산을 아들과 딸에게 양도했다면 증여이고 돌아가신 후 자녀가 재산을 양도받았다면 상속이다. 둘, Probation과 Probate와의 차이점을 알아보자. Probation은 한국어로 보호관찰이고, Probate는 상속법상의 법원 관리 절차를 이야기한다. 셋, 미국에는 가족관계 증명서라는 서류는 없기 때문에, 돌아가신 후 가족들이 본인들이 편하도록 간단하게 상속을 받을 수 없다. 만약 아무런 유언도 없이 부모님이 돌아가시는 경우 모든 재산은 Probate를 거쳐 상속이 이루어지게 된다. 부부가 공동으로 소유하고 있는 부동산의 경우는 조금 다를 수 있다. 모든 부동산은 소유권에 따른 타이틀이 있기 때문에 등록 여부에 따라 배우자에게 100% 옮겨지는 경우도 있다. 넷, 유언장과 위임장을 혼동하지 말아야 한다. 유언장은 Will, 위임장은 Power of Attorney라고 부른다. 유언장은 어떤 방법으로 상속받는지에 대한 내용을 알려주는 서류인 데 반해 위임장은 말 그대로 누군가가 어떠한 일을 결정하면서 위임을 받아 결정하는 일까지도 하게 된다. 예를 들어 부모님이 해외에 나가실 때 자식에게 부동산 매매 일을 위임하는 경우, 위임자가 되기 위해 공증을 하게 되고 위임을 받은 사람은 모든 일을 직접 진행할 수 있게 된다. 모든 결정은 위임하는 이가 살아있을 때만 효력을 가지고, 유언장은 재산을 상속하는 피상속인이 돌아가셨을 때만 효력이 있다. 다섯, 만약 유언장(will)을 만들어 놓았어도 15만 달러 이상 재산은 Probate로 옮기게 된다. 이에 반해 리빙 트러스트는 재산이 얼마이든 법원 관리 절차(probate)를 거치지 않는 점이 다르다. 리빙 트러스트(living trust)의 종류 중 하나가 Family trust이다. 본인의 재산을 신탁에 맡겨서 관리하게 하고 사후에 원하는 가족들에게 상속받도록 하는데, 중간의 과정을 최소화할 수 있다. 여섯, 리빙 트러스트는 일반적으로 취소할 수 있는 Revocable Living Trust와 취소 불가능한 Irrevocable Living Trust로 나뉜다. 취소 가능 리빙 트러스트는 말 그대로 변경이나 취소가 자유롭다. 이 외에도 부동산과 관련된 정말 많은 질문을 받는다. 모든 자세한 설명은 변호사나 CPA 등 전문가와 의논해야 하며 모든 서류는 급하게 결정짓지 말고 꼼꼼하게 체크하길 바란다. ▶문의:(213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 상속법 부동산 부동산 에이전트 부동산 직업 부동산 매매

2023-05-17

[에이전트 노트] 1분기 부동산 매매 현황

미국이 40년 만에 최악의 인플레이션 사태를 겪으면서 부동산 시장이 직격탄을 맞고 있다. 지난 2021년 2월부터 치솟기 시작한 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 지난해 6월 무려 9.1%까지 치솟았고 이를 해결하고자 ‘연방준비제도(Fed)’는 기준금리를 공격적으로 인상하며 인플레이션을 낮추기 위해 노력했고 그 영향으로 지난 2월 ‘소비자 물가지수(CPI)’는 6%로 다소 안정세를 찾은 상황이다. 하지만 미국 경제는 여전히 인플레이션 영향권에 머물러 있어 최근 실리콘 밸리 뱅크와 시그니처 뱅크 파산 여파가 겹치며 경제적 불안정한 상황이 주택시장을 한순간에 냉각시키고 있다. 계속된 기준 금리 인상의 영향을 받아 동반 상승한 모기지 금리로 인해 주택 매수세가 급격히 감소하면서 주택 거래는 지난해 대비 절반 수준으로 축소되었다. 지난 1분기 LA카운티와LA한인 타운의 부동산 매매는 어느 정도를 유지하고 있는지를 알아보기 위해 MLS(Multiple Listing Service) 자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인타운 내 주거용 부동산과 투자용 부동산 매물의 매매 건수를 비교해 보았다. 먼저 LA카운티 전체 2023년 3월까지의 1분기 주거용 부동산 매물 (싱글패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 거래 건수는 총 1만495건이 완료되어 지난해 2022년 1분기의 매매 건수인 1만 7398건에 비해 40%나 하락한 것으로 나타났다. 또한 LA카운티 지역 내 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 8822개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.5개월 치에 해당하는 양으로 지난해 상반기 1.9개월 치와 비교하면 다소 증가한 것으로 보이지만 그래도 아직까진 절대적 매물 부족 상태인 것을 알 수 있다. 그리고 LA 한인타운 1분기 주거용 부동산 매물의 거래 건수는 총 104건이 매매됐으며 지난 2022년 1분기의 매매 건수인 289건과 비교하면 무려 64%나 감소한 것으로 LA카운티의 감소폭 40%와 비교해도 한인타운 내 부동산 매매 감소 폭이 매우 심각한 것을 알 수 있다. 특히 한인타운 주거용 부동산 매매에 다수를 차지하고 있던 콘도미니엄의 거래는 2023년 1분기 거래가 고작 37건에 불과한 것으로 밝혀졌는데 이는 지난해 2022년 1분기 거래 건수인 163건과 비교할 때 무려 78%나 감소한 것으로 콘도미니엄의 매매는 완전히 얼어붙은 것으로 보인다. 또한 현재 마켓에 나와 있는 LA한인타운 내 주거용 부동산 매물은 고작 147개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 4.2개월 치로 다소 여유있게 매물이 유지되고 있는 것으로 보이지만 이는 지난 3개월간의 매매 건수가 엄청나게 줄어든 영향에 따른 것일 뿐 예전 마켓상황을 고려하면 3개월 치 정도의 매물이 유지되고 있는 것으로 봐야 할 것이며 이 역시 매물 부족 현상이 해소되었다고 보기는 어려운 상황이다. 그리고 2유닛 이상 인컴매물의 경우 LA카운티 올 1분기 매매 건수는 1018건으로 지난해 1분기 매매 건수 1991건에 비해 49%로 주거용 부동산보다 더 큰 폭으로 감소했으며 LA한인 타운 올 1분기 매매 건수는 고작 39건에 불과했는데 이는 지난해 1분기 114건에 비해 65%나 감소한 것으로 부동산 투자자들 역시 부정적인 경제 상황에 큰 영향을 받는 것으로 분석된다. 그리고 현재 마켓에 나와 있는 2유닛 이상 인컴매물의 수치는 LA카운티가 1149개로 현재 매매되는 매매 건수를 고려하면 6.3개월 치, LA한인 타운 165개로 8.7개월 치가 유지되고 있는 상황으로 거주용 부동산 매물에 비해 크게 여유 있는 것으로 조사됐다. ▶문의:(213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 매매 부동산 매매 주거용 부동산 매매 건수

2023-04-25

[부동산 가이드] 성공적인 부동산 매매 기준

2023년 올해 들어 부동산 시장은 아직 조용하지만 이자율도 안정적이고 매물도 많아지고 있다. 오늘은 ‘부동산 매매에서 무엇이 가장 중요한 것일까?’를 생각하며 시작해 보려 한다. 부동산 매매에서 결국 가장 중요한 것은 내가 팔 때는 비싸게 팔고 내가 살 때는 싸게 사는 것이 아닐까 싶다. 비싸게 팔고 싸게 사기 위해 우리는 많은 것들을 한다. 보통 입찰경쟁의 방식이라 많은 경우 일단은 강하게 나가는 경향이 있다. 리스팅 가격은 높게 시작하고, 오퍼 가격은 낮게 깎아서 하는 것이다. 셀러나 바이어들은 잘 몰라서 그런다고 해도 에이전트들이 오히려 앞장서서 그쪽으로 갈 때도 있다. 그럼 당장에는 셀러나 바이어는 너무 좋아한다. 하지만, 이러한 경우 거의 예외 없이 현실의 벽을 실감하고 기대감은 실망으로 끝난다. 실망 정도에서 끝나면 다행이겠지만 자칫하면 딜 자체를 망칠 수 있다. 셀러는 이미 좋은 오퍼가 들어왔는데도 더 좋은 오퍼를 받으려다가 집을 못 파는 경우가 발생할 수 있고, 바이어는 이미 좋은 가격인데 더 깎으려다가 아예 집을 못 사는 경우 등이 여기에 해당할 것이다. 이런 일들이 상당히 많다. 최고의 가격에 파는 것 또는 최저의 가격에 사는 진짜 열쇠는 ‘강하게’ 나가는 데 있지 않고 ‘정확하게’ 나가는 데 있다. 파는 집이나 사는 집의 시세를 ‘정확하게’ 파악하는 것이 ‘강력한’ 흥정을 위한 가장 중요한 준비 작업이라는 것이다. 그래서 성공적인 부동산 매매를 위해 가장 중요한 한 가지는 정확한 시세 분석이다. 이렇게 정확하게 시세를 판단하고, 거기에 따라 적절한 흥정 전략을 세우는 것이 결코 쉬운 일이 아니다. 주위에 비슷한 집이 팔린 데이터가 많은 경우는 비교적 쉬운 경우이다. 하지만 대부분의 경우 밤을 새워 고민해야 할 만큼 어렵다. 비교 분석해야 하는 경우의 수들이 한둘이 아니다. 그럼 셀러와 바이어가 정확한 시세를 확인하고 판단할 수 있는 방법에는 무엇이 있을까? 가장 중요한 건 현장 답사라고 말하고 싶다. 집을 살 때 바이어들은 많은 집을 보러 다닌다. 이것만큼 정확한 시세를 파악하기 위한 방법도 없을 것이다. 현장감을 갖기 위해 물론 가장 좋은 방법은 현재 주위에 나와 있는 비슷한 집들을 보러 다니는 것이다. 에이전트가 잘 아는 동네라고 해도 마켓 분위기를 파악하는 작업을 매번 똑같이 해야 한다. 바이어든 셀러든 집을 많이 보는 것이 내가 살 때나 팔 때 가장 큰 무기가 될 수 있음을 알아야 한다. 집을 사고 팔 때는 많은 데이터와 숫자들이 오고 가기에 이 부분에 대한 비교 분석 능력이 요구된다. 대부분의 셀러와 바이어 당사자들은 경험도 없을뿐더러 완전한 객관성을 유지하는 것이 거의 불가능하기 때문에 전문가의 도움이 꼭 필요한 부분이다. 에이전트를 잘 활용하는 것이 주택의 사고파는 것에 첫 번째 필승의 전략일 것이다. ▶문의: (213)718-7733 윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼명예부사장부동산 가이드 부동산 매매 부동산 매매 부동산 시장 바이어 당사자들

2023-01-18

[에이전트 노트] 3분기 부동산 매매현황

연방준비제도가 지난 2일 4번째 연속 자이언트 스텝을 단행했다. 이로 인해 기준금리는 현행 3.00~3.25%에서 3.37~4.00%로 또 0.75%가 상승했다. 계속되는 금리 인상과 높아지는 인플레이션으로 내 집 장만에 나섰던 많은 바이들이주택구입을 포기하면서 남가주 지역의 부동산 매매 상황도 큰 변화가 생기고 있는 것으로 알려졌다. LA카운티와 LA 한인타운의 올해 3분기 부동산 거래와 지난해 코로나 특수로 매매가 크게 증가했던 지난해 3분기와 어떤 변화가 있는지 비교해 보았다. MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 LA카운티와LA한인 타운(6개 ZIP Cord 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020)내 주거용 부동산과 투자용 부동산의 매매건수를 조사했다. 먼저 LA카운티 전체 2022년 3분기 주거용 부동산 매물(싱글 패밀리 하우스, 콘도미니엄)의 매매 건수는 총 1만3774건으로 지난해 3분기의 총 매매건수인 1만9726건에 비해 30.2%나 크게 감소한 것으로 조사되었다. 이는 올해 2분기 매매 건수인 1만6938건이었던 것과 비교해도 19% 감소한 수치이다. 또한 LA카운티 내에 마켓에 나와 있는 주거용 부동산 매물은 현재 1만880개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 2.37개월 치를 유지하고 있는 것으로 조사됐는데 이는 지난해 3분기의 매물이 1.2개월 치가 유지됐던 것과 비교하면 2배가량의 매물이 증가한 것을 알 수 있다. LA 한인타운의 2022년 3분기 주거용 부동산 매물의 매매 건수는 총 150건이 완료되었고 지난해 3분기 매매 건수는 총 251건으로 지난해 대비 40%나 감소했다. 올해 2분기 매매 건수인 199건과 비교해도 25% 감소한 것으로 LA카운티 평균치보다 훨씬 더 급감한 것으로 조사됐다. 그리고 현재 마켓에 나와 있는 LA 한인타운 내 주거용 부동산 매물은 178개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려하면 3.56개월 치를 유지하고 있다. 이는 지난해 3분기의 매물이 2.3개월 치가 유지됐던 것과 비교하면 50% 이상 매물이 증가한 것으로 LA카운티 평균치보다는 매물증가세가 다소 낮은 것으로 조사됐다. 그리고 2유닛 이상의 LA카운티 내 인컴매물의 경우 2022년 올해 3분기 매매 건수는 총 1212건으로 지난해 3분기 매매 건수인 1627건에 비해 25.5% 감소한 것으로 조사됐으며 현재 LA카운티 내 인컴매물의 시장 내 매물은 2225개로 현재 매매되는 건수를 고려하면 대략 5.5개월 치의 매물이 유지되고 있다. 이는 지난해 3분기에 마켓내 유지됐던 매물이 대략 3.7개월 치의 매물이 유지됐던 것을 고려하면 50% 가까이 매물이 증가한 것을 알 수 있다. 또한 LA 한인타운의 2유닛 이상의 인컴매물의 경우 2022년 3분기 총 매매 건수는 58건으로 지난해 3분기의 매매 건수인 80건에 비해 28% 감소한 것으로 조사됐으며, 현재 LA한인타운 내 마켓에 나와 있는 인컴매물은 168개로 현재 거래되는 매매 건수를 고려할 때 대략 8.7개월 치의 매물이 유지되고 있는 상황이다. 지난해 3분기 때의 5.4개월 치의 매물이 유지됐던 것을 보면 마켓내 매물이 크게 증가한 것을 알 수 있다. 종합적으로 판단해 보면 부동산 시장 전체가 금리인상과 인플레이션 상승, 경기침체 등의 영향으로 매매가 30%이상크게 감소하면서 부동산 가격하락에 계속적으로 압박을 가하고 있는 상황으로 부동산 가격하락세는 이미 진행되었고 이 같은 하락세는 내년까지 계속 이어질 것으로 보인다. ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty & Properties에이전트 노트 매매현황 부동산 부동산 가격하락세 부동산 매매 주거용 부동산

2022-11-08

주택 구입이나 매매 시 추가적으로 주의할 사항 [ASK미국 부동산-곽재혁 콜드웰 뱅커]

▶문= 주택 구입이나 매매 시 추가적으로 주의해야 할 사항은 무엇인가요? ▶답= 앞으로 주택 시장에서 매매 시 몇 가지 주의하셔야 할 상황들을 정리해 봅니다. 첫째 타 지역에 거주용 혹은 투자용 주택 매매 시 좀 더 주의하셔야 합니다. 현재와 같이 시장의 상황이 고점에서 하락세로 접어들 시기일 경우 타 지역의 부동산 매매의 경우 시세와 앞으로의 전망에 대해서 정확한 이해로 매매 결정을 하셔야 합니다. 해당 지역에서 경험이 많은 에이전트를 고용하거나 본인의 이주 목적과 상황에 맞는 우선순위에 따르는 의사결정이 어느 때보다 중요합니다. 현재 가장 고가의 가격과 두 배 이상 오른 모기지 이자로 인한 부담의 증가 그리고 타 지역으로 융자 시의 불리한 점 등을 생각할 때 단순히 현재 거주 지역과의 가격차이를 포함한 단순 비교만으로 구입 결정을 하시거나 파실 경우 현실이 반영 안된 가격으로 리스팅 하실 경우 실패하는 결정이 되실 가능성이 그 어느 때보다 높습니다. 두 번째 현재 구입 희망지역의 자연재해 상황 그리고 특히 전기나 물 등의 유틸리티 상황에 대해서 관심이 요구됩니다. 현재 기후가 많이 변하고 있기 때문에 산불이나 홍수 등의 자연재해에 따르는 추가 보험의 필요성이 대두하고 이는 실질적인 융자의 승인 시 추가 조건이 되고 실질적인 유지 비용의 증가로 이어지게 됩니다. 지역에 따라서 가능하시다면 물과 전기나 가스 등의 유틸리티 비용을 최소 6개월에서 1년 치를 셀러에게 요구해서 살펴보시고 요금이 급등할 요소는 없는지 특히 물이 충분한지도 확인하셔야 합니다. 세 번째 부동산 종류별로 구입 시 분명한 목적을 가지셔야 합니다. 최근 상업용 부동산의 경우 어느 정도의 인컴만 보장이 된다면 구입을 원하는 바이어들이 의외로 시장에 많이 있습니다. 기존과 같이 수익률보다는 꾸준한 인컴이 가능한 경우가 많고 이는 이미 장기보유를 전제로 안정적인 보유를 시장에서 선호한다는 특징이 드러나는 것입니다. 이는 결국 불황이 일정 기간 이상으로 이어질 수 있음을 이미 현장 상황이 증명하고 있다는 점입니다. 투자가 아닌 실거주 목적의 주택 보유 또한 이러한 추세를 반영하며 가족단위의 거주일 경우 방 세 개 이상의 단독주택이나 타운 홈 매입을 선호하는 추세를 보여주고 있습니다. ▶문의: (213)663-5392 곽재혁 콜드웰 뱅커미국 부동산 부동산 매매 곽재혁 콜드웰 매매 결정

2022-10-26

[부동산 가이드] LA가 살기 좋은 이유

타주에서 캘리포니아로 이주하는 이유는 다양하지만 이주한 이들 중 많은 이들이 캘리포니아, 특히 LA를 그리워들 한다. 남가주에만 130만 한인이 모여 산다고 하니 아마도 역사적인 기록이 아닐까 싶다. 그 중에서도 LA는 한인 인구 이동에 큰 영향을 주고, 부동산은 더욱 활발해지는 계기가 되었다. 부동산 경기가 안 좋아질 것이라는 예상이 올해 초부터 있었음에도 불구하고 정작 LA 중심은 매일매일 바쁘게 움직이고 있다. 나 역시도 부동산 거래를 하는 직업이지만 현재 LA 인근의 부동산은 아직도 매우 활발하다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, LA 인근에서는 직장이 많다. 집에서 일을 하는 경우도 많아진 것도 사실이지만 다운타운에는 변호사 사무실이나 회계사 사무실 등 전문 직종이 많이 있고, 윌셔길 쪽으로도 각각의 오피스와 커머셜 빌딩들이 빽빽하다. 대학을 졸업하고 LA에 취업이 되어 이주하는 경우를 많이 본다. 집을 사는 경우도 많고, 렌트를 하는 경우도 많은데 렌트비가 만만치 않게 비싸서 깜짝 놀라지만 원하는 장소는 금세 나간다. 내가 좋으면 남들도 좋아하기 때문에 당연한 이치다. 둘째, 전 세계 음식과 문화를 한 곳에서 접할 수 있다. 어바인에 사는 한 고객은 일주일에 한번은 꼭 LA를 방문한다. 별 이유는 없다. 맛있는 점심, 마켓을 보기 위함이다. 어바인도 없는 것 없이 다 있는데도 LA한인타운이 좋다고 하니 LA로 향하는 한 두 시간이 아깝지 않다는 것이다. 셋째, 한 시간만 운전하면 산에서 하이킹을 하다가 바다에 가서 수영이 가능하다. LA는 산과 바다를 동시에 접할 수 있고, 여러 가지 여가 활동이 동시에 가능하다. 넷째, LA는 타주 뿐만 아니라 한국은 물론 다른 나라에서도 인구 유입이 끊이지 않기 때문에 부동산 매매도 활발하다. 한인타운에 부동산을 구입하면 몇 년 후 부동산이 오른 것을 보고 깜짝 놀라게 된다. 다섯째, 차가 없어도 이동이 가능하다. LA한인타운에 살면 마켓이 10곳이 넘기 때문에 걸어 다닐 수도 있고, 택시를 타도 가격이 저렴하다. 통계적으로 이자율이 올랐다는 이유 하나 만으로 부동산 구입을 미루는 바이어는 몇 년이 지나도 구입하지 못한다. 융자가 안 되면 할 수 없지만, 만약 가능하다면 페이먼트에서 수백달러 차이가 나도 부동산을 구입해야 한다. 구입 후에 이자율이 낮아지면 재융자가 가능하고 그때 페이먼트를 줄일 수 있다. 그것도 부동산을 구입했을 경우이다. 뭐든 현재가 중요다. 그리고 부동산은 사서 기다려야 한다. 1990년대에 한인타운 주택 가격은 20만~30만달러 대였다. 그때는 시세보다 2만~3만달러 더 비싸게 샀다고 생각이 들었다. 그때 구입했기 때문에 현재 150만~200만달러 대의 건물주가 될 수 있었다. 2만달러 더 비싸다고 안 사고 몇 년 지켜봐야지 했다면 어떻게 되었을까. ▶문의: (213)500-8954 미셀 정 / 뉴스타부동산 LA 명예부사장부동산 가이드 살기 부동산 부동산 구입 부동산 매매 부동산 경기

2022-09-07

[부동산 투자] 양도소득세와 1031 교환

부동산과 관련된 세금 중에는 재산세, 상속세 그리고 양도 소득세 등 여러 가지가 있다. 이 중 많은 관심을 갖게 되는 것이 바로 부동산 매매 시 발생하는 양도소득세. 양도소득세는 처음 샀던 가격보다 오른 가격으로 팔았을 때 발생하는 소득에 대한 세금이다. 부동산은 크게 자신이 사는 주거용 부동산과 임대 수입이 창출되는 투자용 부동산으로 나뉜다. 아파트, 상가, 창고 등이 이에 포함된다. 주거용 부동산에 대한 의미는 최근 5년간 자신의 명의로 소유하고 2년을 거주했을 경우에 해당된다. 이때 2년을 연속으로 거주하지 않아도 된다. 예를 들어 처음 1년 거주 후 3년 동안 임대했다가 다시 마지막 1년을 거주했을 경우도 해당된다. 이런 경우 부동산 매매 후 부부공동으로 세금보고를 하면 양도소득의 50만 달러까지 공제할 수 있다. 따로 세금보고를 하면 각각 25만불 까지 받을 수 있다. 어떤 부부가 5년 전 공동명의로 주택을 구입 후 처음 1년 거주 후 중간 2년을 임대를 주었다가 나중 2년은 자신들이 다시 거주하다 팔았다. 이럴 경우 최고 50만까지 공제받을 수 있다. 5년전 60만 달러에 사서 100만에 팔았다면 이 부부는 40만의 소득에 대해 전액 혜택을 받을 수 있다. 이처럼 내가 현재 거주하고 있는 주거용 부동산에 대해서는 공제가 가능하므로 이는 엄청난 혜택이 아닐 수 없다. 하지만 투자용 부동산일 경우는 좀 다르다. 투자용 부동산을 매매 후 발생한 양도 소득에 대해서는 위와 같은 혜택이 없다. 그러므로 많은 셀러가 사용하는 것이 ‘1031 교환(Exchange)’ 인데 이는 양도 소득세를 연기(Defer)시키는 것이다. 이 경우 정해진 법에 따라서 매매가 이루어져야 한다. 부동산을 팔고 45일 이내에 새로 사야 할 매물을 정하고 180일 안에 정한 매물 구매를 끝내야 한다. 일반적으로 3개까지 정할 수 있다. 매매 물건에서 나온 금액이 매입한 물건으로 재투자되어야만 하기 때문에 1031 교환(Exchange)을 할 경우 매입 가격이 같거나 더 높은 것을 사야 한다. 만약 이 과정에서 일정 금액을 뽑거나 새로 산 매물의 융자 금액이 줄어들면 이에 대한 세금을 내야 한다. 예를 들어보자. 만약 융자가 100만이 남아있는 아파트를 300만 달러에 팔고 280만 달러짜리 가격이 적은 다른 아파트로 1031 교환(Exchange)을 할 경우 융자 100만을 갚고 나면 200만이 남게 된다. 여기서 남은 200만이 전부 새로 사는 매물에 투자되어야 하므로 새로 매입한 매물의 융자는 80만으로 줄어들게 된다. 이처럼 가격이 더 적은 매물을 구매하면서 줄어든 융자 20만 달러는 소득으로 간주하여 세금을 내야 한다. 만약 파는 매물에서 매년 감가상각을 받았다고 하면 그 부분에 관해서도 세금이 추가로 발생할 수도 있다. 인플레이션이나 불확실한 경제 상황에서 상대적으로 안전한 투자처는 부동산이며 이에 따른 현명한 투자와 매매는 자산의 가치를 보호함과 동시에 재산 증식의 좋은 수단이 될 것이다. 각자 개인의 재무구조가 다르므로 자세한 내용은 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 좋을 듯하다. ▶문의: (310)-227-0066. 케네스 정 / 드림부동산 대표부동산 투자 양도소득세 교환 투자용 부동산 부동산 매매 주거용 부동산

2022-07-06

[부동산 투자] 주택 매매 계약서 작성

보통 우리들의 경제활동 중에 가장 금액이 많고 중요한 것이 가족들의 안식처인 주택 구매이다. 물론 직접 거주할 목적으로 구매하는 것이 아니고 투자를 위하여 부동산을 사고파는 경우도 많다. 그런데 주택을 매매할 때이거나 투자용 부동산을 사고팔 때 특히 간과하지 말아야 할 것이 계약의 중요성이다. 그래서 이번에는 부동산 거래를 할 때의 과정을 간단히 이야기하며 거래 과정에서의 계약의 의미와 중요성에 대하여 잠시 알아보려고 한다. 부동산을 구매하려고 할 때 일반적으로 바이어는 먼저 셀러에게 서면으로 구매 의사를 전달하게 되며 이것을 오퍼(Offer)를 낸다고 한다. 오퍼를 받은 셀러는 내용을 확인한 다음 바로 오퍼를 수락하기도 하지만 많은 경우 셀러는 바이어가 낸 오퍼를 보고 자신의 요구사항을 더하여 카운터 오퍼를 낸다. 이렇게 바이어와 셀러는 보통 한 번 이상 오가는 서로의 카운터 오퍼를 통해 최종 합의점에 이르게 된다. 이렇게 합의된 내용을 진행하기 위하여 에스크로가 오픈되고 바이어의 오퍼는 정식 구매계약서(Purchase Contract)로 법적인 구속력을 가지게 된다. 그러므로 구매 계약서를 잘 이해한 후에 에스크로를 오픈해야 하며 바이어가 오퍼를 낼 때부터 정확한 내용을 기재해야 한다. 물론 에스크로 기간에 셀러와 바이어, 즉 양측의 합의로 내용을 변경하거나 첨부하기도 한다. 따라서 구매 계약서의 사항들을 잘 이해하는 일은 계약을 잘 이행하여 순조롭게 거래가 마무리되기 위한 첫걸음이 된다. 그러므로 매매 당사자들은 매매 협상의 초기부터 문제가 될만한 부분들을 반드시 꼼꼼히 짚고 넘어가야 하며 모든 합의한 사항들을 하나도 빠짐없이 서면으로 명시하여 놓아야 한다. 보통 우리가 오퍼라고 부르는 구매계약서는 매매의 계약 내용과 함께 에스크로 세부사항까지 포함한 상당히 포괄적인 매매계약서이다. 에스크로를 열고 난 후, 즉 매매 계약 후 에스크로 회사를 통해 받게 되는 에스크로 서류는 일반적인 사항만 있을 뿐이며 이미 중요한 계약 내용은 바로 오퍼와 카운터 오퍼를 통한 매매계약서를 통해 이미 결정이 나기 때문에 구매계약서는 더욱 중요하다. 일단 바이어나 셀러 간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에 언급된 내용이거나 에스크로가 진행되는 동안 셀러와 바이어가 서로 합의하여 변경하거나 첨부되는 경우가 아니면 어느 쪽도 마음대로 매매계약을 변경하거나 파기할 수 없다. 그러나 가끔 매매 과정에서 셀러나 바이어의 입장이 상충하는 경우가 생기기도 한다. 즉 부동산 경기의 변화로 인하여 매매 당사자들의 금전적 이해가 엇갈리기도 하고 가끔은 오퍼를 내고 서로 합의가 되어 에스크로를 열었는데 한쪽의 개인 사정으로 더는 진행을 할 수 없는 경우도 있다. 그러나 그런 것들은 계약의 파기 조건이 되지 못한다. 그 이유는 앞에서도 언급한 것처럼 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인하고 에스크로를 오픈하게 되면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다. 그러므로 바이어나 셀러 어느 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없으며 이것이 지켜지지 않으면 분쟁을 피할 수 없게 될 만큼 계약은 중요한 것이다. 물론 합당한 이유가 있으면 셀러와 바이어 양쪽의 합의로 에스크로 기간에 언제나 계약 사항을 수정하거나 첨부하거나 삭제할 수도 있다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 계약서 주택 구매 계약서 매매 계약 부동산 매매

2022-02-23

[에이전트 노트] 2022년 부동산 시장 전망

올 한해 부동산 시장변화에 대해 많은 전문가의 예상의견을 검토해 보면 무엇보다 시장경제에 나타나고 있는 인플레이션 현상에 대한 해결책으로 금리 인상이 얼마나 큰 폭으로 이뤄질 것인가와 코로나바이러스의 3차 유행인 오미크론 확산세가 부동산 시장에 얼마나 영향을 줄 것인가가 가장 공통적인 의견이다. 그러나 무엇보다 부동산 시장에 과열된 가격 상승세를 해결하기 위해서는 부동산 시장 내 최고조에 달해있는 매물 부족현상이 얼마나 개선될지가 부동산 가격 상승세를 둔화시킬 수 있는 유일한 해결책으로 분석하고 있으나 올 한해 역시 매물 부족 현상은 여전히 해결되기 힘들 것으로 대부분의 전문가는 예상하고 있다. 따라서 올 한해 역시 부동산 가격 상승세는 계속 이어질 것으로 예상하지만 금리 인상으로 모기지 이자율이 상승하면 가파른 상승세는 다소 둔화시킬 것으로 예상한다. 그렇다면 과연 지난해 부동산 거래량과 시장 내 나와 있는 매물량은 어느 정도로 유지되고 있는지를 MLS (Multiple Listing Service)자료를 바탕으로 2020년과 비교해 보았다. LA카운티 내 2021년 부동산 매매 건수는 총 8만650건으로 지난 2020년도 총 매매건수인 6만4651건에 비해 무려 25%나 상승한 것으로 밝혀졌다. 지난해 매매 건수를 부동산 형태별로 구분해 보면 싱글패밀리 단독주택의 경우 2021년에 5만3852건으로 2020년의 4만4696건에 비해 21% 상승하였고, 타운하우스를 포함한 콘도미니엄의 거래 건수는 2만465건으로 2020년 같은 기간의 1만5555건에 비해 31%가 상승했으며, 2~4유닛을 포함한 아파트의 2021년 매매 건수는 6333건으로 2020년의 4400건에 비해 무려 44%가 상승하며 상업용 부동산이 회복세가 두드러졌던 것으로 분석됐다. 그리고 현재 LA카운티 내 시장에 나와 있는 매물은 총 6033개로 지난해 매매된 매매량을 적용하면 고작 0.9개월 치의 재고만이 시장에 나와 있는 상태로 얼마나 극심한 매물 부족 현상을 겪고 있는지를 알 수 있다. LA한인타운 역시 2021년 부동산 매매 건수는 총 1270건으로 지난 2020년도 총 매매 건수인 891건에 비해 무려 42%나 상승한 것으로 밝혀졌다. LA한인타운 매매 건수를 부동산 형태별로 구분해 보면 싱글패밀리 단독주택은 2021년에 484건으로 2020년의 378건에 비해 28% 상승하였고, 타운하우스를 포함한 콘도미니엄의 거래는 480건으로 2020년 같은 기간의 321건에 비해 50%가 상승했으며, 2~4유닛을 포함한 아파트의 2021년 매매 건수는 306건으로 2020년의 192건에 비해 60%나 상승하며 한인타운 역시 상업용 부동산의 매매가 크게 증가한 것으로 분석됐다. 한인타운에 나와 있는 매물 역시 총 232개로 현재 2.2개월 치의 재고량이 유지 있으며 LA카운티 보다는 여유가 있어 보이지만 한인타운 역시 매물 부족현상은 크게 심화돼 있는 것을 알 수 있다. 이처럼 올 한해 부동산 시장에 가장 큰 영향을 끼질 요소로는 매물 부족현상이 얼마만큼 회복되는지에 따라 그 상승세의 둔화 여부가 달린 것으로 판단된다. (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) ▶문의: (213)500-5589 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 부동산 시장 부동산 시장 부동산 매매 한해 부동산

2022-01-04

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어